老物管拒交接 一小区现两物管

业委会招标了新物管，老物管却拒绝退出。春节前夕，龙华滢水山庄二区因新旧物管交接引发冲突，产生“一小区两物管”的局面。在龙华区城建局及有关部门的协调下，这一冲突暂告平息。至发稿日，老物管仍占据小区部分停车场及架空层不退。业委会正等待下一次政府协调会解决问题。

近年来，新旧物管交接引发的冲突在深圳市屡有发生。有专家及业内人士认为，相关管理制度的过时及法制程序的不健全，未能督促一些物管企业真正扮演“服务”的角色，也不利于业主维护权益。

事发▶▶不满老物管服务小区聘请新物管

杨女士在滢水山庄二区居住了近20年。据她介绍，从一开始，小区就由深圳市滢水物业管理有限公司提供物管服务。2012年前，物业公司能够履行合同义务，服务尚可。近五六年，物管服务质量逐渐下降，小区内垃圾堆积，老鼠、蟑螂猖獗，公共设施陈旧，门禁管理不严，期间发生了数起盗窃案，却无法调取录像。此后，物管公司还将部分保安、清洁服务外包，进一步违背了物管合同。

此外，业主认为老物业擅自出租了小区内的架空层，违反了服务合同。记者在一份签订于2010年的物业管理服务合同看到，小区内公共配套设施属业主共有物业，其收入用于弥补管理费，应单独列账。物业公司还应向业委会提供5000元/年的活动经费等，也未兑现。业主认为老物管私自出租牟利，账目混乱。

为此，业主们曾不下20次向物业公司提出整改要求，但并未得到满意结果，此后，业主们希望更换物业公司。滢水山庄二区业委会主任甘华平介绍，2015年7月，业主们在当地街道办监督下成立了业委会，并备案。随后，业委会发函要求物业公司进行整改，履行合同义务，但结果仍不尽人意。

2016年4月，业委会通知业主对更换物业公司一事进行投票。当年5月至7月，滢水山庄二区共715户业主中，共有524户参与投票，投票采用“一式三联”方式。其中，赞成更换物业公司的选票为481票，占有效票的91.79%。该结果满足《深圳经济特区物业管理条例》中关于更换物业公司的要求。

随后，业委会通过第三方公司，以公开招标形式选聘新的物业管理公司。经评审及业主组成的定标委员会选举，12月12日，深圳市巨鼎丰物业管理有限公司中标，并与业委会签订了物业服务合同。今年1月5日，业委会向滢水物业发出了交接告知函，要求于1月15日进行新旧物业交接工作。

冲突▶▶老物管拒绝交接新物管“占领”门岗

然而，1月15日，新物业公司前来小区入驻，却遭到了老物业的阻拦，双方僵持不下。在业主的帮助下，新物业公司“占领”了小区的3个门岗，暂时前往业委会办公，10余名保安住去了酒店，并着手开展清洁、保安及更换基础设施等服务。据了解，1月13日，老物业已从业主账户划扣了本月物业费，仍在停车场进行收费，并拒绝交接办公场所。

据了解，1月15日，龙华区城市建设局向滢水物业发出了《责令限期退出通知书》，要求其于收到通知起20日内退出滢水山庄二区。滢水物业如不服从，在3个月内将被处以每月5万元罚款，3个月后或被吊销营业执照，并进入法律程序。

甘华平认为，这一行政通知难以具有强制效力。原因是停车费及物业费的收益远大于5万元/月罚款罚金，作为项目制子公司，被吊销营业执照也不会对老物业形成实质上的压力。

1月17日，记者来到滢水物业管理有限公司位于滢水山庄二区的办公地点，办公人员表示“负责人开会去了”，当日不会回来。一位不愿透露姓名的工作人员表示，滢水物业公司管理该小区已近20年，有合理合法的权力继续管理，不会退出，业委会和新物管公司的要求“没有依据”。记者询问是否收到龙华区城建局下发的限期退出通知书，该工作人员称没有收到，认为是“他们伪造的”。

随后，记者致电龙华区城建局。城建局工作人员经核实后确认，该局在1月15日向滢水物业下发的通知书属实，这份通知书代表该局的处理意见。

1月19日，龙华区城建局约谈滢水地产公司和滢水物业公司，再次重申区政府部门对滢水二区更换物业事件的要求，勒令滢水物业公司尽快退出。滢水物业公司同意退出。1月20日，龙华区城建局、民治街道办、民乐社区工作站约谈滢水地产、滢水物业（老物业）、巨鼎丰物业（新物业）及滢水二区业委会，召开物管交接协调会。会议确定于当日下午开始办理交接，由老物业移交给业委会，新物业公司正式上岗管理滢水山庄二区。

其时，龙华区城建局表示，针对有争议的架空层、地下停车库待年后协商处理，协商不成则走诉讼程序进行解决。业委会同意老物管在过年期间仍派人员驻守架空层及停车库。

进展▶▶老物管仍拒交停车库多方将再开协调会

记者了解到，随着春节假期的结束，老物管滢水物业仍拒绝交接架空层及停车库，仍管理部分停车场，并收取费用。理由为数年前，滢水地产对停车场部分地段支付过土地使用转让金。其表示，目前与新物管存在法律纠纷，相关纠纷在宝安人民法院诉讼当中。要待法院裁判结果下达后再行交接。

对此，甘华平认为是“无稽之谈”。他表示关于支付土地使用转让金一事，“经我们到国土部门和城市规划部门查证，纯属子虚乌有。滢水二区北面整体停车场属滢水二区全体业主合法使用和拥有。” 他认为，滢水物业与该楼盘的开发商滢水地产有着千丝万缕的联系。“物业公司和开发商是一家的，自认为是小区的主人，坚决不肯退出。”

据了解，由龙华区物业管理中心牵头，新一轮协调会将在2月14日举行。届时有关部门、新老物管及业委会将进一步商讨上述事宜。

■声音

市人大代表呼吁

完善现行物管条例

广东冠杰律师事务所副主任律师胡冰向记者表示，滢水山庄二区业主在成立业委会、投票更换物管、招标竞标等过程中，材料保存完善，程序合规合法。然而，如果老物管一直拒绝退出，进入法律诉讼，可能需要半年至数年的漫长程序，对业主十分不利。他认为老物管是在利用现行法律法规漏洞，拖延、抗拒交接。

在不久前闭幕的深圳市“两会”中，《深圳经济特区物业管理条例》备受关注。26名人大代表提出议案，认为应尽快修改完善该条例，并将其列入市人大常委会2017年度的立法计划，包括：将小区的物业纠纷纳入人民调解体系，在街道司法所和人民法院的指导下负责调解；推行业主大会法人化；将决策权回归多数业主；建立物业服务企业资信制度；物业服务企业入驻小区时缴纳“诚信保证金”等。

南方日报记者 皮韦