广州仍为一线性价比最高城市 成长空间可观

近期诸多房地产机构发布的广州房地产市场分析报告，均对广州市场的未来充满信心。第一太平戴维斯分析人士表示，广州住宅市场较为健康，楼市限购政策和管理措施对住宅销售市场将产生一定影响，住宅市场正处于良性调整期，成交速度或将放缓。火热的土地市场或对购房者的心理预判产生一定影响，中心城区住宅市场将保持坚挺。城郊区域住宅项目售价相对较低，且受益于轨道交通建设，市场将继续向好发展。戴德梁行则认为目前房地产市场处于空前繁荣阶段，2016年成为了中国房地产史上的成交大年，2017年，广州房地产市场的成长空间依然可观。

住宅成交大丰收成长空间依然巨大

数据显示，2016年广州商品房成交大丰收，且市场潜力可观。仅以2016年前11月对比2015年全年，新建（一手）商品房成交面积升16%，成交总额升26%；存量（二手）房市场表现更为突出，成交面积升43%，成交总额攀升68%。商品住宅毫无疑问是商品房增量的核心驱动力：无论是从商品房成交的面积增量还是金额增量来看，住宅的贡献都去到9成左右。

第一太平戴维斯发布的2016年第四季度广州房产市场报告显示，广州住宅销售市场在2016年表现极为突出。以2016年销售旺季节点的数据为指标来看，10-11月，广州九区一手住宅成交量为193万平方米，月均成交量环比上升14.2%，同比上升31.7%；而成交均价为人民币每平方米19，828元，成交均价环比下跌2.9%，同比上升14.9%。

而在2016年12月份，一线城市住宅销售价格涨停，这主要是由于年末调控收紧和现有政策的从严执行，使一线城市房价涨幅受到抑制。同时，12月各线城市均录得年内最小房价涨幅。作为过去一线城市中房价表现一直相对滞后的城市，此次广州成为一线城市中唯一一个房价上涨的城市，环比涨幅为0.7%，然而2010年以来的累计涨幅依然相对落后。

2016年住宅销售强劲，戴德梁行对2017的市场成交走向依然乐观。其分析观点认为，未来的广州楼市成长空间仍然可观：广州人口是上海的56%，但一二手住宅成交总面积仅占上海的46%；即便加上可能分流部分广州购买力的佛山住宅市场，广佛一二手住宅成交面积相加，仍低于上海。实际上，广州与上海的住宅成交面积差距并非因为广州购买力弱；2016年广州一手商品住宅明显供不应求，0.7的供销比创近年新低，显示出市场存在巨大的购买需求未被满足；新建商品住宅库存一路走低，2016年末广州可售库存仅739万平方米，预测去化周期5.7个月。戴德梁行助理董事及华中区研究部主管林珂指出，市场供应有限使得需求未得到完全满足，广州楼市未来的成长空间仍然巨大，潜力无限。

广州仍为一线性价比最高城市

经历了前三个季度的淡静，四季度的广州土地市场终于迎来高潮：共计49宗、241.5万平方米土地拍出，成交金额449.6亿元。然而2016年仍是一个土地成交小年：全年成交面积605.2万平方米，同比减少6.6%，成交金额732.1亿，同比下滑23.4%。盘点2016年的土地市场可以明显看出，“产业落位”“去库存”主导了土地出让：2016年全年工业用地占整体土地成交面积的比重为45.2%，比去年同期占比明显上升，显示土地出让支持“产业落位”的功能在今年继续走强；住宅用地出让面积则同比缩减，所占比重由2015年的45.0%降至40.2%。分区域来看，外围区域仍是2016年的土地供应成交主力，全年外围区域成交面积占全市成交面积的89%，比去年高出7个百分点，成交金额占全市的55%，比去年升高24个百分点。

2016年，除深圳外一线城市的土地供应面积均在缩减，但在北上广深四个城市中，广州的土地供应面积仍排在第二位。对比一线城市近三年各类型用地的成交楼面均价，从高到低依次为：深圳、北京、上海、广州；广州的住宅用地、商办类用地、工作用地成交楼面均价分别是上海的77%、73%和62%。戴德梁行指出，在一线城市之中，广州的土地供应仍然较多且价格最低，城市成本优势尽显，性价比最高之城当仁不让。南方日报记者 李广军