5年消化违建1000万平方米

南方日报讯 （记者/李斌）新版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）于今年1月1日正式实施。1月5日，深圳市城市更新局对《暂行措施》进行了深入解读。与上一版《暂行措施》相比，其中新增条款18条，重点内容主要有：创新实施机制，试点重点更新单元开发；简化城市更新地价体系；提升公共配套设施力度；多渠道筹集建设保障性住房等。

整体统筹开发“十三五”试点开发约10个重点更新单元

“十二五”期间，深圳通过城市更新拉动固定资产投资1708亿元；截至目前累计实现城市更新用地供应13.4平方公里。城市更新已经成为深圳寻找城市发展空间的重要途径，对深圳的城市发展的影响日益扩大。

2012年、2014年，深圳市政府先后出台了两版《暂行措施》，而最新版的《暂行措施》则经过了近一年的充分调研与讨论，上报市政府并通过审批。

深圳市城市更新局介绍，目前深圳的城市更新以市场化推动为主，但在实践中出现了一些情况值得关注：一是往往根据权属边界和拆迁难易程序来划定拆除范围，整体统筹不足；二是市场利益导向，选取的更新区域与本市确定的重点发展区域、城市功能亟需完善区域存在一定偏差；三是城市更新单元规模偏小，大型公共配套难以落实。

对此，《暂行措施》创新提出了政府主导、自上而下的重点更新单元方式，主要针对区位重要、对城市发展带动作用强但基础设施严重缺乏、市场动力不足或达不到现有政策要求的片区，由区政府组织进行更新计划申报、更新单元规划编制，选择市场主体进行整体实施，充分发挥政府、市场两方面的作用。重点更新单元的目标是完善城市功能结构、优先落实城市基础设施和公共服务设施，加快城市各级中心和重点区域发展，促进特区一体化。

“十三五”期间，全市将试点开展10个左右重点更新单元实施。

简化地价体系地价测算以公告基准为基础

针对市场普遍反映的城市更新地价体系复杂、测算繁琐的问题，《暂行措施》对城市更新地价体系进行了梳理，整合地价标准类别，简化地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的城市更新地价测算体系。

《暂行措施》出台将有利于降低城市更新地价测算复杂度，提高地价测算效率，加快推进项目实施。同时，也有利于参与城市更新的企业在项目前期进行经济平衡测算，保证项目在经济平衡方面的可实施性。

提升公共配套非独立占地配套用房增50%

考虑城市更新项目一般都位于公共配套设施较为匮乏的区域，公共配套设施的配建要求往往不能满足片区要求，《暂行措施》提出城市更新项目要在现有全市通行的规划标准的基础上进一步加大公共配套设施的配建力度。对于非独立占地的社区级配套用房，要求在《深标》基础上额外增配50%且不小于1000平方米的配套用房，该部分增配的社区级公共配套用房具体用途可由区政府根据配套需求情况灵活确定。对独立占地的公共配套设施，要发挥城市更新规划统筹作用，整合周边国有未出让用地，进一步扩大公共配套设施用地规模。

《暂行措施》还要求加强对城市更新各类公共配套设施、公共空间及公共通道的有效利用和监督管理，保证公共空间的公共性、可达性与便利性。

通过这些政策，预计城市更新配建的非独立占地的社区级配套用房建筑规模将由“十二五”期间的56万平方米提升至“十三”期间的105万平方米，增配49万平方米。

多种渠道建设人才房、保障房配建规模提高133%

为进一步落实市委、市政府《关于完善人才住房制定的若干措施》的文件精神，《暂行措施》提出了城市更新中多渠道、全方面加大人才住房、保障性住房的筹集、建设力度。

《暂行措施》中规定，大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例。其中，城中村的一、二、三类地区的基准配建比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%；工改居的一、二、三类地区的基准配建比例分别由20%、18%、16%提高至35%、33%、30%。《暂行措施》中还创新了人才公寓配建制度，规定将城市更新项目中一定比例的商务公寓建成后移交政府，作为人才公寓纳入全市住房保障体系管理。

通过这些提高配建比例、配建人才公寓的政策，预计“十三五”期间城市更新将配建人才住房、保障性住房和人才公寓建筑面积662万平方米，与“十二五”期间配建284万平方米相比，配建规模将提高133%。

《暂行措施》中还鼓励轨道站点周边、符合条件的现状旧工业区调整规划功能用于建设人才住房、保障性住房，进一步拓展了人才住房、保障性住房的筹集渠道。经初步测算，通过现状旧工业区调整规划功能建设人才住房、保障性住房途径，预计至2020年可提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

历史违建拆除重建可申请“简易处理”

《暂行措施》中对历史遗留违建在拆除重建时如何处理，提出了“简易处理”的概念。

其中规定，申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称“合法用地比例”）应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

对于“简易处理”，深圳市城市更新局介绍，这并不是对违建确权标准的降低，而是在确权程序方面，涉及违建的消防、质检等方面的简易处理。初步预计，“十三五”期间，深圳通过城市更新约消化历史遗留违建1000万平方米左右，远远高于“十二五”期间的。

预计“十三五”城市更新将配建人才住房、保障性住房和人才公寓建筑面积662万平方米，与“十二五”284万平方米相比，配建规模提高133%

预计城市更新配建的非独立占地的社区级配套用房，建筑规模将由“十二五”期间的56万平方米提升至“十三”期间的105万平方米，增配49万平方米

预计“十三五”深圳通过城市更新约消化历史遗留违建1000万平方米，远远高于“十二五”期间的