需求至上

陈步上

楼市似乎又回到了四五年前疯狂的时代：清远市区（仅含清城区、高新区）前三个季度商品房的销售面积、套数、金额都已经超过去年全年，并均创下历史最高纪录。无论是从市场供货来看还是开发商实际销售来看，去库存似乎已经不是市场各方焦虑的焦点。

不可否认，清远楼市已经进入卖方市场。不过，面对疯狂的购房人群，市场各方却并未感到轻松。我们看到的是，清远的市场越来越理性，住房消费需求市场也越来越成熟，市场竞争也越来越激烈，卖房再也不是一件轻松的事情。

最近几年来，尤其是近一两年来，清远楼市发生了深刻的变化，尤其是消费群结构发生了质的变化，这里有一组数据或许可以说明一些问题：

据清远市住房和城乡建设管理局统计显示，今年上半年清远市区购房对象中，超过五成属于外地客，而在5年前，非清远户籍购买者仅占三成。今年上半年的买房者中，43.83%为清远户籍人员，而去年同期为53.62%，同比下降了近10个百分点；非清远市户籍人员占了55.18%，比去年同期上升了近9个百分点。不仅如此，进入下半年，外地购房者比例还略有上升，其中，7月至9月，非清远市户籍购房者达到56.92%。不仅外地客，清远县市区尤其是三连一阳到清远市区置业的比例也很高，目前尚无此整体数据，但很多开发商表示，这批购房者占了10%以上。

这种消费结构群的变化让许多房地产商又爱又恨。爱的是价格承受力强，房子可以卖贵一些；恨的是，营销成本很高。据了解清远市区不管是外来大品牌房企还是中下型项目都在和广州渠道商合作，每成交一套房需要支出的渠道费3.5万以上，渠道成本占了整个房价5%以上。

消费结构的变化为清远房地产市场带来系列深刻影响，证明清远城市价值被有效发掘，城市吸引力越来越强，清远也不再是一个孤立的市场。实际上，清远楼市正经历第三次大变革：从曾经的封闭市场到大换房时代，进入到内需外需两个片区独立发展阶段，如今清远楼市正大踏步融入到“广清一体化”的大市场。同时这样是一个“需求至上”年代，无论是所谓的牛市还是熊市，市场必须时时刻刻跟紧急剧变化的消费市场。

为此，我们认为有必要重新梳理需求市场，有针对性地为各个群体提供客观、公正的信息。我们策划了《需求至上——清远楼市第三次大变革》专题报道，对清远六大住房消费需求进行梳理，希望为市场各方提供一些有用的信息。

导读

碧桂园大手笔拿地，4天3刷新清远纪录 AⅡ02

第一类需求：买房事关“生孩子”——二孩时代催生“小四房”需求 AⅡ04

第二类需求：买房事关“孩子教育”——购房涌向名校学区房 AⅡ04

第三类需求：买房事关“健康”——大健康下清远开启景观资源争夺战 AⅡ04

第四类需求：买房事关“清远进城客”——北部四县南下置业成趋势 AⅡ04

第五类需求：买房事关“清远南融”——广清一体化下投资需求强劲 AⅡ04

第六类需求：买房事关“90后婚房”——为清远楼市注入新鲜血液 AⅡ06

2017年元旦清远中心城区主要在售楼盘示意图 AⅡ05